股权收购融资房地产项目的法律分析
目前，我国对以股权重组方式融资房地产项目的规定仍属空白。而在实务操作和司法实践中，这方面的市场行为已频频发生并由此引起一系列的争议和纠纷。现阶段只能借鉴《公司法》有关公司股权重组和转让的规定来处理此类事务。但由于房地产开发过程中土地使用权的特殊性、房产与地产关系的复杂性、开发项目公司股权组成的不规范性，以及股权关系的不清晰，在通过股权收购实现房地产项目转让的操作实践中，便产生了一系列不同于一般土地使用权转让的特殊情况。按业界比较一致的认识，公司股权重组主要有两种操作方法收购和兼并，即股权的并购，而以收购最为常见。
一、以收购方式受让房地产项目的法律风险
此种受让方式的三大优点是 手续简单、费用节省、开发快捷。
但此种受让方式，存在的加大的法律风险
1、项目公司债务风险难以控制。对于项目公司的隐性债务、是否对外提供过保证担保的风险以及是否对外签有已构成违约合同的风险等等，股权转让方最多为受让方提供一份企业资产评估报告，但该评估报告的可信度具体有多大，还是值得商榷的。受让方收购股权后,必须承担目标公司的债务责任,即使转让协议明确规定受让方对目标企业的债务不承担责任,这种协议条款也无法对抗善意第三人。
2、股权受让方式必须得到法律的认可。如果股权转让行为未经股权转让方股东的同意，或是违背相关法律法规的规定，势必导致无效; 项目公司如系外商投资企业的，转让手续未经相关部门批准的也不生效。无效的股权转让行为，对股权受让方风险较大。
3、如涉及国有股权的受让，股权的合法性和主体资格的认定涉及国有管理部门、产权交易部门等相关部门的监督管理，可能会延长交易时间。
二、房地产(项目)公司股权收购受让房地产项目的法律问题
1、以公司股权收购方式受让经营性土地的法律依据
《城市房地产管理法》第27条规定，“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”
《公司法》第72条规定，“股东之间可以相互转让其全部或部分股权”; 第138条规定，“股东持有的股份可以依法转让”。
2、房地产受让的法律限制
房地产开发中，因开发资金不足、项目策划欠周详、市场环境变化等方面的原因，项目转让就几乎是一件不可避免的事。纯粹从经济的角度看，项目转让是开发商的市场选择，故应由市场规律来调整; 但从法律的角度看，因法律承载着国家对市场的宏观调控，故又对项目转让多有限制。
在我国的现行立法中，对房地产项目转让进行限制的主要是《城市房地产管理法》第三十八条。该条规定如下
“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当支持有房屋所有权证书。”
对于房地产项目转让而言，这里有三项限制条件
(1)已支付全部土地出让金;
(2)取得土地使用权证;
(3)开发已完成一定的工作量。
这三项限制条件分别与我国对土地使用权出让合同的性质的认识、物权理论以及国家为了防止炒卖地皮有关。
在此情况下，按上述分析，如果《城市房地产管理法》第三十八条还在强制要求开发商对失败项目继续开发的话，则我国的房地产业的良性发展必然会受到冲击。
三、小结
综上所述，以公司股权收购的方式受让房地产项目，其行为本身并不是单纯的土地使用权转让，而是依据公司法和工商行政管理法规对公司内部正常的股权关系合法变更，并未违反我国现行的法律法规，不应加以禁止。《城市房地产管理法》第三十八条的限制并不对该种方式造成阻碍。诚然我国的房地产业存在较大的泡沫，但抑制泡沫的根本措施应在于市场。在《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》已经为政府出让土地设置高压线后，土地一级市场应能得到规整，则法律应还房地产项目转让以民事制约，过多的限制已无必要，既不符合法理，对于社会经济发展亦无益处。
当然对于以公司股权收购的方式受让房地产项目过程中的存在的债务风险，建议做进一步的调研，包括适时引进香港等地区合理的履约担保形式，譬如保证金担保制度、股东担保制度和银行信用的引入及律师介入制度等，以对该种转让方式进一步完善。
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